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再建築不可物件とは

マイホームを建てるため、いろいろな不動産サイトで情報を仕入れる際「再建築不可物件」という言葉を見かけたことはありませんか。再建築不可物件とは、現在建っている建物が老朽化や災害、ゴミ屋敷になってしまった（関連記事：ごみ屋敷になってない？子どもや家族への悪影響）などで解体しなくてはならなくなった場合、新しい建物を建てられない土地の不動産のことを指します。というのも建築基準法によって建築できる土地が定められており「建築物の敷地は、道路に2m以上接する必要がある」と接道義務が決められています。さらに全面道路幅は4m以上が必要で、これは万が一その土地の建物に消防車や救急車が進入しなくてはならない場合に円滑に救助活動をするために必要最低限の道路幅だとされているからです。間口が2m未満、もしくは道路幅が4m未満の場合は条件を満たしていないとみなされるため、再建築ができないとされています。

再建築不可物件を購入するメリット

再建築不可物件は一見よくない物件に思われるかもしれませんがそうではありません。再建築不可物件の最大のメリットは購入価格が安くで抑えられることです。
建物の建て替えができないぶん、通常の不動産よりも需要が少なく、買い手がつきにくいこともあり、安い価格で売りに出される傾向にあります。エリアや物件にも関係しますが、中には市場価格の半値程度で購入できることも。駅チカの物件や都心部で家を建てたい方にとって、掘り出し物の場所が見つかるかもしれません。

さらに税金が安いのもメリットの一つです。
土地や建物などの不動産を所有する場合、固定資産税と都市計画税がかかり課税義務が発生します。そのうち固定資産税は安くなります。なぜなら再建築不可物件は新たな建物が建てられないという制約があるため資産価値は低く設定されており、一般の不動産と比べ固定資産税が安いからです。

再建築不可物件を購入するデメリット

再建築不可物件は言葉の通り、建て替えができないというのがデメリット。
建物がまだ新しい場合であれば建て替えの必要がありませんが、中には老朽化している建物もあります。建築基準法の条件を満たすよう、隣地を購入し土地の間口を広げる対策を行えば建て替えは可能です。しかしそれなりに費用がかかることも念頭に置きましょう。

また、住宅ローンなどの銀行の融資が使えないケースが多いのもデメリットにあたります。たとえ借り入れができたとしても金利が高くなることもあります。再建築不可物件は一般的な物件よりも担保価値が低いぶん、融資が受けられないことも少なくありません。

再建築不可物件は売却も可能

購入当初は引っ越しの予定がなかったものの、急な転勤・家族の事情により、転居を余儀なくされる場合もあるかもしれません。その場合、建物がシロアリ被害にあっている・地盤がゆるくなり建物が傾いているといった、何かしらのマイナス面が生じている場合、買取価格に大きく響きます。リフォームや家の修繕をする場合は、売却することも考慮したうえで、修繕履歴が把握できる領収書を必ず保管しましょう。

需要があるエリアの再建築不可物件であれば、再建築ができなくとも部屋を綺麗にリフォームすれば買い手がつきやすい傾向にあります。反対に需要がないエリアの場合は買い手がつきにくく、査定額は大きく下がる可能性があるので注意しましょう。

という方は、再建築不可物件の売却提案・直接買取を専門に行う不動産会社への相談をおすすめします。

今回はマイホームの費用を抑えるために、再建築不可物件も検討に値するかもしれないというお話でした。